Jak należy traktować najem instytucjonalny z dojściem do własności – łącznie, czy jako dwie odrębne transakcje ? Ma to znaczenie dla oceny, jak powinna być opodatkowania sprzedaż nieruchomości. W szczególności czy sprzedaż ta jest, czy nie jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia.
W sprawie, która finalnie trafiła przed WSA spółka zamierzała wynajmować wybudowane mieszkania na podstawie umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Po upływie co najmniej 15 lat prawo własności mieszkań przechodziłoby na ich najemców. Umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności obejmowały zarówno najem jak i zobowiązanie do przeniesienia własności. Część płatności dokonywanych przez najemcę miała stanowić zaliczki na poczet ceny sprzedaży mieszkania.
Sporną okazała się być kwestia pierwszego zasiedlenia, a co za tym idzie opodatkowania sprzedaży mieszkań podatkiem VAT.
Pierwsze zasiedlenie
Dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona z VAT, chyba że:
- jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Pierwsze zasiedlenie jest natomiast definiowane jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności – opodatkowany, czy zwolniony z VAT ?
Spółka zajęła stanowisko, zgodnie z którym najem instytucjonalny z dojściem do własności to jedna transakcja. Sprzedaż mieszkań nastąpi zatem w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym nie może korzystać ze zwolnienia od podatku. W efekcie Spółka prowadzić będzie działalność mieszaną (opodatkowaną i zwolnioną z VAT) i będzie mieć prawo do częściowego odliczenia podatku VAT.
Dyrektor KIS był odmiennego zdania. Stwierdził, iż do pierwszego zasiedlenia dojdzie już w momencie oddania lokali w najem. Sprzedaż nastąpi zatem po pierwszym zasiedleniu i po upływie więcej niż dwóch lat od tej daty. W efekcie będzie zwolniona z VAT1. Przy takim założeniu Spółka prowadziłaby działalność wyłącznie zwolnioną z VAT i nie miałaby tym samym prawa do częściowego nawet odliczenia podatku.
W wydanym wyroku Sąd uznał, iż Dyrektor KIS w wydanej interpretacji pominął szczególny charakter umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i błędnie rozdzielił najem od sprzedaży, traktując je jak dwa odrębne stosunki prawne.
Sąd podkreślił, iż to szczególny charakter analizowanej umowy jest kluczowy dla oceny, czy dochodzi do pierwszego zasiedlenia, a w konsekwencji – czy powstaje prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Sąd nie przesądził jednocześnie, czy sprzedaż w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności będzie opodatkowana, ani czy spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku. Poprzestał na wskazaniu, że rozumowanie dyrektora KIS jest błędne i nie uwzględnia szczególnego charakteru umowy2.
- Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 10 grudnia 2024 r., nr: 0111-KDIB3-1.4012.525.2024.2.IK. ↩︎
- Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 3 grudnia 2025 r., sygn. akt I SA/Gl 153/25. ↩︎
Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.
Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.
Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:
- wstępnie wybranego tematu szkolenia,
- ilości uczestników,
- oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).
Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.