Kredyt a cele mieszkaniowe ES Doradztwo

Amortyzacja mieszkań na wynajem – skarbówka podpowiada jak optymalizować

Czy świat się kończy ? Nie, to tylko dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: dyrektor KIS) w wydanej interpretacji podpowiada, jak optymalizować amortyzację mieszkań na wynajem.

Polski Ład zmienił zasady amortyzacji budynków oraz lokali mieszkalnych. Zmiany te polegają na wyłączeniu z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Od stycznia 2023 r. amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy (szczegółowo na ten temat pisałam w artykule – (Odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych).

Wśród ekspertów powszechne jest przekonanie, iż przepisy o zakazie amortyzacji naruszają zasadę ochrony prawa nabytych. Chodzi w szczególności o tę grupę podatników, którzy wybudowali lub nabyli nieruchomości mieszkalne przed 2023 r., a następnie zostali pozbawieni prawa do ich amortyzacji.

I tutaj z odsieczą przychodzi dyrektor KIS.

Inwestycja w obcym środku trwałym

W stanie faktycznym, który był przedmiotem zapytania podatnik wynajmował nieruchomości mieszkalne od innych podmiotów (w tym także powiązanych) i ponosił znaczne nakłady na ich modernizację i dostosowanie (inwestycja w obcym środku trwałym). Podatnik do końca 2022 r. zaliczał odpisy amortyzacyjne od wydatków związanych z inwestycją w obcym środku trwałym w koszty uzyskania przychodu.

W wydanej interpretacji Dyrektor KIS odmówił podatnikowi możliwości zaliczania w koszty uzyskania przychodu inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli jest ona dokonywana w nieruchomości mieszkalnej. Jest to o tyle zaskakujące, że inwestycja w obcym środku trwałym jest odrębną kategorią środków trwałych. Swoje stanowisko dyrektor KIS tłumaczył względami systemowej i funkcjonalnej, z których – jego zdaniem –  wynika, iż zakaz amortyzacji powinien odnosić się również do inwestycji w obcym środku trwałym, jeśli inwestycja ta dotyczy nieruchomości mieszkalnej [1].

Wypowiedzenie umowy najmu

W tej samej interpretacji dyrektor KIS wskazał jednak (UWAGA !!! I tu następuje gotowy pomysł na optymalizację), że gdyby podatnikowi, który wynajmuje nieruchomości mieszkalne i ponosi na nie nakłady, umowa najmu została wypowiedziana, lub też podatnik sam by taką umowę wypowiedział, a poczyniona przez niego inwestycja w obcym środku trwałym nie została jeszcze w pełni zamortyzowana, to część nieumorzonej wartości początkowej środka trwałego będzie stanowiła dla niego koszt uzyskania przychodu (art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT i analogicznie art. 23 ust. 1 pkt. 6 ustawy o PIT).

Ustawa nie wskazuje, aby warunkiem rozpoznania w kosztach podatkowych był określony okres użytkowania takiej inwestycji.

Ujmując rzecz obrazowo:

Spółka A kupuje ruderę (mieszkalną) i wynajmuje ją spółce powiązanej. Spółka powiązana ponosi znaczne nakłady na modernizację lokalu mieszkalnego i wypowiada umowę najmu. Praktycznie cała wartość inwestycji może być przez nią rozpoznana w kosztach podatkowych.

Klauzula GAAR

Zanim jednak zaczniemy rozważać ten model optymalizacji – warto zwrócić uwagę na klauzulę GAAR, czyli klauzulę dotyczącą unikania opodatkowania. Wprowadzenie tej klauzuli do polskiego prawa miało miejsce w 2016 r. i umożliwiło (i nadal umożliwia) organom pomijanie skutków podatkowych transakcji dokonanych głównie w celu uzyskania korzyści podatkowej z równoczesnym określeniem skutków, które wystąpiłyby w przypadku dokonania „właściwej” – zdaniem fiskusa – transakcji.

Przekładając to na analizowany stan faktyczny – zanim zaczniemy optymalizować warto zastanowić się, czy ewentualny zarzut ze strony organów, iż celem założenia spółki i podpisania z nią umowy najmu była próba uniknięcia konieczności zapłacenia podatku nie będzie wysoce zasadny.


[1] Interpretacja indywidulana dyrektora KIS nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND.

Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.

Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.

Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:

  • wstępnie wybranego tematu szkolenia,
  • ilości uczestników,
  • oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).

Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.

 

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Scroll to Top