Czy na komorniku sądowym spoczywa obowiązek obliczenia oraz zapłaty podatku w przypadku nieruchomości należącej do dłużnika (czynnego podatnika podatku VAT) i sprzedawanej w drodze licytacji ?
Zdecydowanie tak.
Inną sprawą jest, czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji zawsze będzie realnie obciążona podatkiem VAT.
Wszczęcie egzekucji jest czynnością, która może być podjęta w toku czynności egzekucyjnych. Stosunkowo często przedmiotem takiej egzekucji są nieruchomości. Organem egzekucyjnym w takiej sytuacji jest komornik, który dokonuje transakcji (sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji) w imieniu dłużnika.
Czy prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Tak, ale pod pewnymi warunkami. Dla stwierdzenia, iż dana czynność jest opodatkowana podatkiem VAT konieczne jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek: podmiotowej oraz przedmiotowej:
- Po pierwsze: podmiot wykonujący daną czynność musi działać jako podatnik;
- Po drugie: czynność przez ten podmiot wykonywana mieści się w kategorii czynności opodatkowanych podatkiem VAT wskazanych w przepisie art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).
Jeżeli więc komornik dokonuje sprzedaży w imieniu dłużnika, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT uznać należy, iż pierwsza z przesłanek jest spełniona.
W dalszej kolejności: jeśli przedmiotem czynności dokonywanej w imieniu dłużnika jest sprzedaż nieruchomości – uznać należy, iż spełniona jest również druga z przesłanek.
Przepis art. 18 ustawy o VAT w zakresie, w jakim nakłada na komorników sądowych obowiązki płatnika podatku od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, polegającej na sprzedaży nieruchomości będącej własnością dłużnika, był badany przez Trybunał Konstytucyjny pod względem jego zgodności z art. 2 Konstytucji.
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że wskazany przepis jest zgodny z Konstytucją, a komornik ma faktyczną i prawną możliwość wykonania nałożonego na niego obowiązków jako płatnika[1].
Mamy zatem jasność: komornik, który w imieniu dłużnika (czynnego podatnika VAT) w drodze licytacji dokonuje sprzedaży nieruchomości – powinien tę sprzedaż opodatkować.
Do ustalenia pozostaje jeszcze jaką stawkę podatku VAT należy zastosować dla takiej sprzedaży.
Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji?
Na gruncie ustawy o VAT dostawa towarów realizowana przez podatnik jest opodatkowana podatkiem VAT lub z niego zwolniona.
Katalog zwolnień (w tym znajdujących zastosowanie dla nieruchomości) znajdziemy w przepisie art. 43 ustawy o VAT.
Dla nieruchomości gruntowych kluczowe znaczenie ma przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z jego brzmieniem zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przede wszystkim, grunt musi stanowić teren niezabudowany. Niemniej sam fakt, że dany grunt jest gruntem niezabudowany nie powoduje, iż automatycznie podatnikowi z tytułu dostawy gruntu przysługuje zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Konieczne jest bowiem, aby analizowany grunt nie był również gruntem przeznaczonym pod zabudowę (teren budowlany).
O ile Ustawa o VAT nie definiuje, czym jest „teren niezabudowany”, o tyle słowniczek ustawowy określa czym jest „teren budowlany”. Z tego względu interpretacja sformułowania „dostawa terenów innych niż tereny budowlane” powinna sprowadzać się do literalnego brzmienia danej definicji.
W konsekwencji, stosownie do art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z kolei w odniesieniu do nieruchomości, które są budynkami/budowalmi/lub ich częścią o opodatkowaniu VAT lub zastosowaniu zwolnienia z tego podatku decydować będzie spełnienie przesłanek z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku:
pkt 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
pkt 10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Termin „pierwsze zasiedlenie” został zdefiniowany w słowniczku ustawowym. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie rozumiane jest jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Podsumowując: komornik dokonujący sprzedaży w drodze licytacji majątku dłużnika, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT powinien taką sprzedaż opodatkować podatkiem VAT oraz udokumentować fakturą. Natomiast o, czy dana sprzedaż będzie opodatkowana, czy zwolniona od podatku zależy, od tego, co jest jej przedmiotem i wymaga indywidualnego potraktowania każdej z zaistniałych sytuacji.
Na podstawie art. 923 kodeksu postępowania cywilnego, dokonano wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem biurowym i czterema budynkami magazynowymi. Komornik zapytał we wniosku o interpretację czy od tej nieruchomości należy obliczyć i odprowadzić VAT, a także, czy na komorniku sądowym spoczywa taki obowiązek w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika. Komornik powziął wątpliwość, uważając, że zgodnie z obowiązującymi przepisami komornik sądowy jako organ egzekucyjny nie posiada ustawowych kompetencji do ustalenia wysokości VAT od sprzedanej nieruchomości w drodze licytacji. Z obowiązujących przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika.
Komornicy sądowi zobowiązani są do obliczenia, poboru i zapłaty podatku, a także mają obowiązek wystawienia faktury z tytułu dokonanej przez nich sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. W niektórych okolicznościach sprzedaż taka korzystać może ze zwolnienia z VAT. Potwierdza to skarbówka w najnowszej interpretacji.
W interpretacji z 9 września br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko komornika jest nieprawidłowe (nr 0114-KDIP1-2.4012.354.2022.1.JO). Podkreślił, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika, którym jest sp. z o.o. zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
[1] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4 listopada 2010 r.
Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.
Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.
Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:
- wstępnie wybranego tematu szkolenia,
- ilości uczestników,
- oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).
Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.