Małżonkowie są jednym podatnikiem VAT i powinni opodatkować sprzedaż gruntu

Czy małżonkowie mogą być uznani za podatnika VAT ? Okazuje się, że tak. Co więcej – jeżeli sprzedają grunt – powinni go opodatkować. Te dwie – stosunkowo śmiałe tezy – wynikają z orzeczenia TSUE.

W stanie faktycznym analizowanym przez TSUE małżonkowie otrzymali w darowiźnie gospodarstwo rolne. Grunty te weszły do ich wspólnego majątku. Następnie postanowili grunt sprzedać. W tym celu zawarli umowę ze spółką, która działała w charakterze pełnomocnika. Pełnomocnik miał podzielić grunt na mniejsze działki oraz zadbać o ich odrolnienie. Ponadto był odpowiedzialny za zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży. 

Urząd skarbowy uznał, że sprzedaż stanowiła działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Według urzędu zaangażowanie pełnomocnika i podejmowane przez niego działania wskazują na to, że sprzedaż nieruchomości miała charakter: profesjonalny, ciągły, zaplanowany i zorganizowany – czyli właściwy prowadzeniu działalności gospodarczej.

Małżonkowie nie zgadzali się z tym (podnosząc nieśmiertelny argument zarządzania majątkiem osobistym). Sprawa trafiła do sądu, a ten skierował pytanie prejudycjalne do TSUE.

W wydanym wyroku TSUE zajął stanowisko, zgodnie z którym:

• małżonków sprzedających działkę należy uznać za jednego podatnika VAT;
• są oni podatnikiem VAT, jeśli powierzają pełnomocnikowi uatrakcyjnienie działki przed sprzedażą¹.

Małżonkowie – jeden podatnik VAT

Jeśli chodzi o małżonków w kontekście bycia (bądź nie) podatnikiem VAT, to praktyka urzędów skarbowych w tym zakresie była dotąd urozmaicona. Część urzędów zajmowała stanowisko, zgodnie z którym sprzedając wspólną działkę każdy z małżonków staje się odrębnym podatnikiem VAT i powinien rozliczyć podatek od połowy kwoty. Inne nie widziały nic zdrożnego w tym, że tylko jeden z małżonków rozliczy VAT od całej kwoty.

Tymczasem TSUE orzekł, iż małżeństwo sprzedające działkę może być jednym podatnikiem w przypadku istnienia między nimi wspólności majątkowej. 

Aby zarejestrowanie takiego „dwuosobowego” podatnika było możliwe konieczna będzie zmiana systemów informatycznych urzędów skarbowych. Wypadałoby również znowelizować przepisy ustawy o VAT, która – w obecnym kształcie – definiując podatnika – nie pozwala na stawianie tak śmiałych tez.

Działasz przez pełnomocnika – płacisz podatek

W tym samym wyroku TSUE zajął stanowisko w jeszcze jednej ważnej kwestii. Otóż – w przekonaniu TSUE – jeżeli osoba fizyczna (tu konkretnie – dwie osoby fizyczne) sprzedaje działkę stanowiącą część majątku prywatnego, jednocześnie jednak korzysta z usług pełnomocnika, który podejmuje aktywne działania celem uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży – osoba ta jest z tytułu tej sprzedaży podatnikiem VAT, a co za tym idzie powinna sprzedaż gruntu opodatkować VAT.

TSUE zwrócił uwagę, że w analizowanej transakcji podjęto szereg aktywnych działań właściwych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Nie ma znaczenia, że działania te podjął zleceniobiorca (pełnomocnik), skoro ostateczne ryzyko gospodarcze związane z ewentualnym brakiem sprzedaży ciążyło wyłącznie na małżonkach – właścicielach nieruchomości.

Jedno orzeczenie – dwie śmiałe tezy i daleko idące skutki dla podatników.

---

1. Wyrok TSUE z dnia 3 kwietnia 2025 r., sygn.: C‑213/24. ↩︎