Podatek od nieruchomości – powierzchnia użytkowa

Podatnicy bardzo często określają podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości biorąc pod uwagę powierzchnię użytkową podaną w dokumentacji architektoniczno-budowlanej.

Jak się okazuje – nie zawsze jest to rozwiązanie korzystne, a powierzchnia użytkowa podana w takiej dokumentacji bywa zawyżona. Zawyżenie prowadzi do nadpłaty w podatku od nieruchomości. Warto więc dokonać stosownej inwentaryzacji architektonicznej, aby przekonać się, czy w konkretnym przypadku doszło do powstania takiej nadpłaty, a w dalszej kolejności rozważyć złożenie stosownych korekt i odzyskać nadpłacony podatek.

Powierzchnia użytkowa – najczęstsze błędy

Skąd biorą się błędy w określaniu powierzchni użytkowej?

Otóż, najczęściej występujące błędy, podawane przez architektów oraz ekspertów ds. pomiarów powierzchni  do celów podatkowych, dotyczące powierzchni użytkowej, którą podatnicy przyjmują jako podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości, polegają na:

• określeniu powierzchni użytkowej w oparciu o ewidencję gruntów i budynków, gdzie przeważnie figuruje powierzchnia zabudowy, a nie użytkowa (w przypadku budynków o dużej powierzchni różnice mogą sięgać nawet 20 %);
• wliczaniu do powierzchni użytkowej powierzchni klatek schodowych, szybów windowych, ścian działowych, szachtów instalacyjnych, otworów technologicznych, pomieszczeń technicznych ponad stropem najwyższej kondygnacji;
• kopiowaniu powierzchni z archiwalnych dokumentów, bez weryfikacji zawartych w nich danych;
• określaniu powierzchni użytkowej w oparciu o dane z dokumentacji architektoniczno – budowlanej bez faktycznej ich weryfikacji w drodze inwentaryzacji architektonicznej.

Oczywiście, mylą się nie tylko podatnicy. Błędy popełniają również organy podatkowe oraz sądy. Nieprawidłowości w interpretowaniu pojęcia: „powierzchnia użytkowa” mają swój wspólny mianownik i jest nim brak jednolitej definicji tego pojęcia w obowiązujących aktach prawnych.

Powierzchnia użytkowa – czyli jak prawidłowo określić podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości w budynku

Przepis art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, iż dla budynków lub ich części podstawę opodatkowania stanowi ich powierzchnia użytkowa.

Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe (art. 1a pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Z kolei zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

I to właśnie ten zapis stał się ością niezgody w sporze pomiędzy podatnikiem, a organami podatkowymi oraz sądami.

Wysokość w świetle

Podatnik złożył wniosek o stwierdzenie nadpłaty z tytułu podatku od nieruchomości. W sporze z organami podatkowymi argumentował swoje stanowisko tym, iż w podziemnej kondygnacji hali produkcyjnej znajdują się pomieszczenia, które co kilka metrów poprzecinane są belkami konstrukcyjnymi. Wysokość pomieszczeń pod belkami jest mniejsza niż 2,20 m. Zdaniem podatnika powierzchnię użytkową całego pomieszczenia należy wliczyć do podstawy opodatkowania w 50 %, co jest zgodne z powołanym wyżej art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Stanowisko organów podatkowych oraz WSA było natomiast biegunowo różne. Zdaniem organów oraz Sądu ustalając powierzchnię użytkową opisywanych pomieszczeń, należy dokonać podziału, w efekcie którego powierzchnia pod belkami powinna być opodatkowana w 50 %, a pozostała część pomieszczenia – w 100 %.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jednak, że dokonywanie podziału wg klucza przedstawionego powyżej byłoby sprzeczne z zapisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych [1].

W przekonaniu Sądu ustawodawca celowo posługuje się sformułowaniem wysokość w świetle. W konsekwencji, ustalając wysokość pomieszczenia, należy podać wysokość pomiędzy podłożem a najniższym konstrukcyjnym elementem stropu. Tym samym wysokość w świetle całego pomieszczenia, przez które przechodzą belki konstrukcyjne, jest mniejsza niż 2,20 m. W takim przypadku do podstawy opodatkowania należy wliczyć jedynie 50 % jego powierzchni.

W omawianej sprawie dokumentacja architektoniczno-budowlana zupełnie nie uwzględniała specyfiki konstrukcyjnej wskazanej przez podatnika. Jako powierzchnię użytkową przyjęto pełną powierzchnię kondygnacji podziemnej (mimo występowania belek  konstrukcyjnych).  

Po przeprowadzeniu inwentaryzacji architektonicznej okazało się, że wskazana w dokumentacji łączna powierzchnia użytkowa hali była zawyżona o kilka tysięcy metrów kwadratowych. To z kolei powodowało powstawanie corocznej nadpłaty podatku od nieruchomości.

Stanowisko NSA przedstawione w powołanym wyroku, zgodnie z którym belki, czy inne elementy konstrukcyjne i instalacje obniżają opodatkowanie całej powierzchni, a nie tylko jej części jest bardzo korzystne dla podatników.

To co powinni zrobić podatnicy, to dokonać nowych pomiarów swoich nieruchomości w drodze inwentaryzacji architektonicznej. Jeśli okaże się, iż za podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości przyjmowaną zawyżoną powierzchnię użytkową, warto rozważyć zasadność złożenia korekt i odzyskania nadpłaconego podatku.

---

[1] Wyrok NSA, sygn. akt III FSK 590/21