Czy sprzedaż działki przez osobę fizyczną powinna być opodatkowana podatkiem VAT?
Przywykliśmy do stanowiska, zgodnie z którym jednorazowa sprzedaż działki przez osobę fizyczną nie jest opodatkowana VAT, gdyż podmiot ten nie działa w charakterze podatnika. Dlaczego? Bo jego działanie nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej.
Jak się jednak okazuje warto zachować podatkową czujność, gdyż jedna z najnowszych interpretacji w tym przedmiocie pokazuje dobitnie, że może być inaczej.
Dla opodatkowania danej transakcji podatkiem VAT kluczowe jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:
- przedmiotowej – czyli dane zdarzenie jest objęte zakresem przedmiotowym ustawy o VAT, a zatem – w uproszczeniu – stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) oraz
- podmiotowej – czyli podmiot dokonujący takiej czynności (dostawy towarów lub świadczenia usług) działa w charakterze podatnika.
To że grunt jest towarem na gruncie ustawy o VAT, nie budzi wątpliwości. Sprzedaż gruntu więc będzie stanowić dostawę towarów. Natomiast to, czy dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT zależy od spełnienia przesłanki podmiotowej i wymaga odpowiedzi na pytanie, czy podmiot sprzedający grunt działa w odniesieniu do tej transakcji jako podatnik VAT ?
Czy podmiot sprzedający grunt działa w odniesieniu do tej transakcji jako podatnik VAT ?
W analizowanym stanie faktycznym wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek położonych w tzw. gminnej strefie przemysłowej, co do której obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wskazane działki były przeznaczone pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej. Obie działki zostały nabyte na podstawie prawomocnego postanowienia sądu rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku. Przeznaczone do sprzedaży działki nie były wykorzystywane ani na cele prywatne, ani w działalności gospodarczej przez cały okres ich posiadania. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Obie działki stanowiły przedmiot nieodpłatnej umowy dzierżawy na okres 10 lat z przeznaczeniem działek na cele rolne. W stosunku do wskazanych działek wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia m.in. poprzez przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej. Wnioskodawczyni nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym, a z przedmiotowych działek nie były dokonywane zbiory jak również sprzedaż produktów rolnych.
Kupujący zainteresowany zakupem całości terenu, podpisał umowę przedwstępną sprzedaży z wnioskodawczynią oraz z właścicielami sąsiednich działek. Zgodnie z umową, kupujący miał zakupić nieruchomości, kiedy zostaną spełnione konkretne warunki, a mianowicie:
- kiedy rozwiązana zostanie umowa dzierżawy,
- dojdzie do wykreślenia służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych,
- po analizie stanu prawnego,
- ustaleniu właściwości warunków glebowo – środowiskowych umożliwiających inwestycję,
- uzyskaniu decyzji, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń odnośnie niezalegania w podatkach,
- potwierdzeniu bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
Wnioskodawczyni udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek, do składania wniosków i uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, do prowadzenia na nich badań i odwiertów.
Mamy zatem osobę fizyczną, która sprzedaje dwie działki (nabyte w drodze spadku). Osoba ta nie wykorzystywała działek, ani na cele prywatne, ani na potrzeby prowadzonej działalności. Nie podejmuje również żadnych działań celem uatrakcyjnienia działek i w konsekwencji sprzedania ich po lepszej cenie. Bazując na dotychczasowych orzeczeniach oraz interpretacjach mających za przedmiot analogiczne sytuacje należałoby stwierdzić, że wnioskodawczyni nie działa w charakterze podatnika (nie prowadzi działalności gospodarczej) w związku z czym sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.
To co zrobiła wnioskodawczyni, to zawarła umowę przedwstępną z kupującym i udzieliła mu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek, do składania wniosków i uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, do prowadzenia na nich badań i odwiertów.
Jak się okazuje ta okoliczność była decydująca dla uznania, że wnioskodawczyni dokonała dostawy opodatkowanej podatkiem VAT, występując w tej transakcji w charakterze podatnika VAT [1].
[1] Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z dnia 30 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.486.2022.2HW.
Definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT
Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z kolei działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
Zdaniem Dyrektora KIS aby uznać sprzedającego grunt za podatnika VAT prowadzącego handlową działalność gospodarczą należy ustalić, czy owa działalność przebiera profesjonalną, zawodową i zorganizowaną formę, wykraczającą poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, którą łatwo jest rozpoznać po wykonywaniu przez sprzedającego ciągu czynności mających na celu uatrakcyjnienie terenu w postaci m. in. jego uzbrojenia czy wydzielenia dróg wewnętrznych. Do uznania, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, zdaniem organu, należy każdorazowo ocenić okoliczności faktyczne danej sprawy, a przede wszystkim działania podejmowane przez sprzedającego celem dokonania sprzedaży, ale też działania w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży. Zarówno liczba jak i zakres transakcji sprzedaży nie stanowią kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Równie istotne, zdaniem organu, jest udzielenie kupującemu stosownego pełnomocnictwa, bowiem wszystkie wykonywane czynności wywołują skutki w sferze prawnej mocodawcy tj. sprzedającego, a jednocześnie kupujący spełniając warunki zakupu nieruchomości podnosi atrakcyjność nieruchomości jako towaru i wpływa na wzrost jego wartości. Wszystkie wykonywane czynności mają znaczenie w sferze prawnopodatkowej sprzedającego, który angażując środki wykorzystywane przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, wykazuje podobną do nich aktywność. Tym samym, analizowana sprzedaż nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym – stanowi natomiast dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej podlegającą opodatkowaniu VAT, a wnioskodawczyni w tej sytuacji działa jako podatnik VAT.
Omawiana interpretacja Dyrektora KIS jest istotna z co najmniej dwóch względów. Po pierwsze wymaga zmiany dotychczasowego podejścia do transakcji jednorazowej sprzedaży działek, przez osobę fizyczną, która to osoba nie podejmuje działań na rzecz uatrakcyjnienia tych działek.
Po drugie stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną przy definiowaniu pojęcia prowadzenia działalności gospodarczej. Zważywszy, że w ustawach podatkowych, oraz ustawach mających dla podatków znaczenie mamy co najmniej trzy różne definicje tego pojęcia (mowa tutaj o definicjach z : Ustawy Prawo Przedsiębiorców, Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku od towarów i usług) odpowiedź na pytanie: czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą nie jest oczywista.
Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.
Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.
Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:
- wstępnie wybranego tematu szkolenia,
- ilości uczestników,
- oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).
Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.