Koszty można dziedziczyć ES Doradztwo

Sprzedaż mieszkań – zwolniona z podatku VAT i bez możliwości odliczenia podatku

Sprzedaż mieszkań nabytych w celach dalszej odsprzedaży – co do zasady – będzie zwolniona z podatku VAT. Jednocześnie jednak nakłady poniesione w związku z remontem przedmiotowych mieszkań nie dają prawa do odliczenia podatku VAT.

Sprzedaż mieszkań – stawka podatku VAT

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie

Kluczowe dla zastosowania powyższego zwolnienia jest pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Definicję tego pojęcia znajdziemy w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z jego brzmieniem przez pierwsze  zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ulepszenie

Zgodnie z regulacją ustaw o podatku dochodowym jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie (także wydatków na nabycie części składowych lub preferencyjnych). Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania” Zatem ulepszeniu może ulec jedynie składnik majątku będący środkiem trwałym, a nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą podlegać ulepszeniu.

Kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Załóżmy, że podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowe mieszkania pochodzą z rynku wtórnego i są starsze niż dwuletnie. W zakupionych mieszkaniach planowane jest przeprowadzenie remontu. Poniesione wydatki – udokumentowane fakturami z naliczonym podatkiem VAT – mogą przekroczyć 30% wartości początkowej danego lokalu.

Czy w takiej sytuacji można powiedzieć, iż dostawa jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim ? Ewentualnie, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata ?

Jeśli tak – dostawa mieszkań powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Jeżeli nie – do ich sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT.

Mieszkanie jako towar handlowy

Podatnik VAT, który prowadzi działalność polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości (nabywa mieszkania w celu ich dalszej odsprzedaży) powinien  kwalifikować te mieszkania jako towar handlowy, a nie środek trwały.

Lokale mieszkalne, które nie będą stanowić środka trwałego, nie mogą zostać ulepszone – nie można podwyższyć ich wartości technicznej, użytkowej, przystosować do wykorzystania w innym celu niż pierwotne przeznaczenie albo nadać innych cech użytkowych. Skoro lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży stanowić będą towar handlowy, tym samym nie ma do czynienia ze środkiem trwałym, a nakłady ponoszone przez wnioskodawczynię na remont lokali nie będą stanowiły ich ulepszenia w znaczeniu podatkowym. Dla dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, gdyż planowana dostawa lokali mieszkalnych nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minie okres dłuższy niż dwa lata. W związku z powyższym dostawa lokali mieszkalnych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia podatku.  W przypadku sprzedaży nieruchomości, nabyte i związane z ich remontem towary i usługi zostaną ostatecznie wykorzystane do czynności zwolnionych z podatku VAT, zatem podatnikowi nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktur dokumentujących koszty remontu.

Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.

Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.

Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:

  • wstępnie wybranego tematu szkolenia,
  • ilości uczestników,
  • oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).

Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.

 

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Scroll to Top