Jak prawidłowo rozliczyć świadczenie usług związanych z nieruchomościami? Kiedy usługa powinna być zakwalifikowana jako „związana z nieruchomością”? Jak powinniśmy określić miejsce jej świadczenia oraz czym skutkuje to na gruncie podatku VAT? Na wszystkie te pytania odpowiadamy wyczerpującą w przygotowanym artykule.
W niniejszym artykule:
- przeanalizujemy reguły, jakie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) znajdują zastosowanie do świadczenia usług związanych z nieruchomościami;
- wskażemy na skutki podatkowe konkretnego – nietypowego stanu faktycznego, w którym zarówno usługodawca jak i usługobiorca są zarejestrowani jako podatnicy VAT w państwie, w którym położona jest nieruchomość.
Miejsce świadczenia usług związanych z nieruchomościami
Dla wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania usług związanych z nieruchomościami kluczowe znaczenie ma właściwe określenia miejsca ich świadczenia.
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w przepisie art. 28 b ustawy o VAT miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Od tej reguły ustawodawca przewidział jednak szereg wyjątków. Jeden z nich dotyczy usług związanych z nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.
Usługi związane z nieruchomościami, czyli jakie?
Przypomnijmy, iż zgodnie z art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Nieruchomości to również budynki na trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Oprócz ustalenia, czy obiekt, którego dotyczy usługa jest nieruchomością, oraz określenia miejsca jej (nieruchomości) położenia, zasadnicze znaczenie, ma odpowiedź na pytanie, czy świadczona usługa „jest związana” z nieruchomością.
Najczęściej to właśnie to zagadnienie nastręcza podatnikom najwięcej problemów interpretacyjnych.
Zarówno sądy jak i organy podatkowe wielokrotnie zajmowały stanowisko w tej sprawie. Biorąc pod uwagę tezy zawarte w wydanych orzeczeniach i interpretacjach możemy się pokusić o stworzenie „listy wymagań”, od spełnienia których zależy, czy dana usługa może być uznana za usługę związaną z nieruchomością.
I tak:
- dla zaistnienia usługi związanej z nieruchomościami niezbędne jest, aby nieruchomość była jej przedmiotem, tj. była konstytutywnym elementem świadczenia. Nieruchomość musi być centralnym i nieodzownym elementem transakcji, ze względu na który transakcja została zawarta i wykonana;
- wykonywane usługi muszą być ukierunkowane na określoną nieruchomość, a rezultaty świadczonej usługi będą wykorzystywane (związane) bezpośrednio z daną określoną nieruchomością;
- usługa powinna odnosić się do konkretnie określonej nieruchomości, czyli takiej, która jest identyfikowalna co do jej indywidualnego położenia;
- ta konkretna nieruchomość powinna być wpisana w istotę świadczonej usługi, być jej centralnym elementem, nadając główny sens usłudze i determinować jej treść, co należy rozumieć w ten sposób, że usługa może być wykonana wyłącznie w bezpośrednim związku z tą a nie inną nieruchomością;
- zmiana takiego miejsca, polegająca na ukierunkowaniu usługi na inną nieruchomość, powinna niweczyć istotę i sens pierwotnie świadczonej usługi.
Konkretny stan faktyczny
Przyjrzyjmy się teraz konkretnej sytuacji, w której firma polska (jednocześnie zarejestrowana jako podatnik VAT w Niemczech) świadczy usługę na nieruchomości położonej w Niemczech, a usługobiorcą jest firma francuska (również zarejestrowana jako podatnik VAT na terytorium Niemiec.)
Skoro świadczona usługa dotyczy nieruchomości położonej w Niemczech, poza wszelką dyskusją pozostaje, że miejscem świadczenia tej usługi (zgodnie z przepisem art. 28 c ustawy o VAT) jest terytorium Niemiec.
Do rozstrzygnięcia pozostaje, kto powinien rozliczyć tę usługę, skoro zarówno usługodawca (firma polska) jak i usługobiorca (firma francuska) są podatnikami VAT zarejestrowanymi w Niemczech.
Czy dla firmy polskiej opisana sytuacja będzie stanowić eksport usług? Czy powinna w jakikolwiek sposób wykazać świadczoną usługę w deklaracjach składanych w Polsce?
Odpowiadając na to pytanie warto zwrócić uwagę, iż ustawa o VAT nie zawiera definicji eksportu usług. W konsekwencji eksport usług rozumiany jest jako druga strona transakcji, którą kwalifikujemy jako import usług.
Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym (art. 2 pkt 9 ustawy o VAT):
import usług definiujemy jako świadczenie usług, z tytułu wykonania których podatnikiem jest usługobiorca, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4.
Z kolei powołany przepis art. 17 ust. 1 pkt 4 stanowi, iż:
Podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające usługi, jeżeli:
a) usługodawcą jest podatnik nieposiadający siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju, a w przypadku usług, do których stosuje się art. 28e, podatnik ten nie jest zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4.
Skoro więc:
- analizowany stan faktyczny dotyczy usługi związanej z nieruchomością, czyli świadczonej na podstawie art. 28 e,
- usługodawca jest zarejestrowany dla podatku VAT w Niemczech,
to nie znajdzie tutaj zastosowania mechanizm przenoszący obowiązek rozliczenia tej transakcji na usługobiorcę.
W konsekwencji stwierdzić należy, iż w opisanej sytuacji usługa powinna zostać rozliczona przez polską firmę jako sprzedaż krajowa na terytorium Niemiec. Jednocześnie jej świadczenie nie wywoła żadnych skutków podatkowych (w tym formalnych) na terytorium Polski.
Gdyby polska firma nie była zarejestrowana dla podatku VAT w Niemczech analizowana transakcja stanowiłaby dla niej eksport usług z Polski. Firma francuska rozliczyłaby w konsekwencji import usług na terytorium Niemiec.
W sytuacji natomiast, gdyby żadna ze stron transakcji nie była zarejestrowana dla podatku VAT w Niemczech – wówczas firma polska świadcząc usługę związana z nieruchomością położoną na terytorium Niemiec powinna zarejestrować się dla podatku VAT w Niemczech i rozliczyć podatek VAT według reguł tam obowiązujących.
Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad kompleksowym przeszkoleniem z zakresu podatku VAT – zapraszamy do skorzystania z oferty szkoleniowej Kancelarii ES-Doradztwo.
Podczas szkoleń kładziemy nacisk na ich praktyczny aspekt – stąd spotkania mają charakter warsztatowy. Prowadzimy je w formule on-line, stacjonarnej lub hybrydowej.
Program jest każdorazowo opracowywany pod potrzeby konkretnego klienta, a zatem macie Państwo wpływ na jego ostateczny kształt i to Wy decydujecie o tym, jakie zagadnienia zostaną omówione podczas spotkania.
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą ofertą szkoleniową, prosimy o wysłanie krótkiej wiadomości na maila: kontakt@es-doradztwo.pl z podaniem:
- wstępnie wybranego tematu szkolenia,
- ilości uczestników,
- oraz formuły w jakiej szkolenie ma zostać przeprowadzone (stacjonarne/on-line/hybrydowe).
Podanie tych danych pozwoli nam przygotować ofertę szkoleniową.