Ulga mieszkaniowa – kiedy przysługuje

Ulga mieszkaniowa to temat, z którym stosunkowo często podatnicy trafiają do sądów. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczący prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest niestety niekorzystny dla podatników.

Kiedy przysługuje tzw. ulga mieszkaniowa?

Z ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia z podatku PIT, najogólniej mówiąc skorzystać może podatnik, który pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej UPDOF):

wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

O tym jak w praktyce interpretowane jest pojęcie wydatków na cele mieszkaniowe pisaliśmy obszernie m.in. tutaj: Wydatki na cele mieszkaniowe.

Jednym z zagadnień interpretowanych niejednolicie zarówno w interpretacjach organów podatkowych jak i w orzecznictwie sądów jest kwestia możliwości skorzystania z ulgi, w przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość.

Ulga mieszkaniowa, a spłata kredytu

W interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 1 kwietnia 2022 r. w sprawie kwalifikacji wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jako wydatków na własnego cele mieszkaniowe (pisaliśmy o niej tutaj: Kredyt a cele mieszkaniowe) Minister zajął stanowisko bardzo korzystne dla podatników [1].

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w wydanej interpretacji ogólnej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., należy uznać, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 UPDOF.

W przekonaniu Ministra słuszność tego stanowiska potwierdza zmiana wprowadzona z dniem 1 stycznia 2022 r. w zakresie omawianej ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu:

wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które sfinansowane zostały tym kredytem.

Okazuje się jednak, że, ani wydana przez Ministra Finansów interpretacja ogólna, ani zmiana wprowadzona w brzmieniu przepisu  nie gwarantują jeszcze sukcesu.

Ulga mieszkaniowa w świetle najnowszego orzecznictwa NSA

W orzeczeniu wydanym 27 września 2022 r. NSA zajął stanowisko niekorzystne dla podatnika. Co istotne wyrok wydawany był w oparciu o „stare” niezmodyfikowane brzmienie przepisów.

W przekonaniu sądu jeśli pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości zbywanej, a kupno nowej nieruchomości było już finansowane z innych pieniędzy, podatnik traci prawo do zwolnienia.

Spór podatnika  z organami podatkowymi trwał ponad 10 lat. W sytuacji, która znalazła swój finał przed sądem podatnik sprzedał nieruchomość. Z aktu notarialnego wynikało, że cała kwota z tytułu ceny przelana zostanie przez kupującego na rachunek banku celem spłaty zadłużenia sprzedającego, wynikającego z umowy kredytowej.

Organy podatkowe stwierdziły, że skoro całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu, to przychód ten nie mógł być już wydatkowany na cele związane z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych.

Z takim rozumowaniem zgodziły się sądy.

W przekonaniu WSA w Warszawie podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od nich, zaciągniętych na jej nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu lub pożyczki zaciągniętej na nabycie innej nieruchomości lub prawa majątkowego, służących zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych [2].

Po stronie podatnika nie opowiedział się również NSA.

NSA podkreślił, że przypisy wprost wskazują, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości lub musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, aby skorzystać ze zwolnienia z podatku.

„Należy zwrócić uwagę, że wszystko to musi być umieszczone na tzw. osi czasu. W przedmiotowej sprawie sprzedając nieruchomość skarżący już w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży nieruchomości wskazuje, że cena tej sprzedaży (środki) będzie bezpośrednio przekazana na konto banku celem spłaty kredytu hipotecznego. Te pieniądze absolutnie w żadnym momencie nie są w dyspozycji sprzedającego.”

NSA podkreślił, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostały przekazane na konto bankowe banku celem spłaty kredytu, a kupno nowej nieruchomości było już finansowane z innych pieniędzy.

NSA przyznał, iż argumentacja skarżącego być może byłaby skuteczna w sytuacji, gdy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości nie wpłynęłyby na konto banku, ale na konto sprzedającego i mógłby on nimi dysponować, co jednak nie miało miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

---

[1] Interpretacja ogólna nr DD2.8202.5.2020.

[2] Wyrok WSA z dnia 13 czerwca 2019 r. , sygn. akt: III SA/Wa 2476/18.